特定のマイホームを買い換えたときの特例｜税金の取り扱い
特定のマイホームを買い換えたときの特例
概要 特定のマイホーム（居住用財産）を、令和7年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。 これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。 例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。 （注）説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。 上記の例により説明すれば、課税が将来に繰り延べられるとは、例えば、買い換えたマイホームを将来8,0
00万円で売却した場合に、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差額である1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されるということです。なお、買い換えたマイホームの取得価額とされる金額の計算方法は、 コード3362「居住用財産の買換えの特例を受けて買い換えた資産の取得価額とされる金額の計算」 で説明しています。 また、売却代金よりも少ない金額でマイホームを買い換えた場合（例えば上記で3,000万円のマイホームに買い換えた場合）については、 コード3358「売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき」 で説明しています。 特例の適用を受けるための要件 （１）令和7年12月31日までにマイホームを
売ること。 （2）売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。 （3）売った資産は、次のイからホまでに掲げる資産で、売った人の居住期間が10年以上、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。 イ 現に自分が住んでいる家屋 ロ 以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの。 ハ 上記イまたはロの家屋及びその家屋の敷地や借地権 ニ 上記イまたはロの家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの。 （イ） 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。 （ロ） その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3
年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 （ハ） 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。 ホ 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに売るもの（その家屋を引き続き所有していたならば、売った年の1月1日において所有期間が10年を超える家屋の敷地に限ります。なお、これらの土地の場合は、住まなくなった日以後は、どのような用途に使用していてもかまいません。） （イ） 上記イの家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで （ロ） 上記ロの家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで （4）親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと 「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後
次にすること
- 自社の年度・要件に当てはまるかを確認する
- 国税庁の原文で最新の改正を確認する
- 判断に迷う場合は税理士に相談する（当サイトは税務相談を行いません）
出典: 国税庁タックスアンサー 原文。税制は毎年変わるため、必ず最新をご確認ください。
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