住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜税金の取り扱い
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
概要 令和7年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）することができます。 これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。 譲渡損失の損益通算限度額 譲渡損失の損益通算限度額については、次のとおりです。 マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります（下図参照）。 （注）説明を簡潔にするため
、減価償却などは考慮していません。 対象者または対象物 特例の適用を受けるための要件 この特例の適用を受けるためには、次の４つの要件すべてに当てはまることが必要です。 （1）売った資産は、下記のイからホまでのいずれかに該当する資産であること（国内にある資産に限ります）。なお、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれます。 イ 現に自分が住んでいる家屋 ロ 以前に住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません）。 ハ 上記イまたはロの家屋とともに売ったその敷地や借地権 ニ 上記イまたはロの家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地、次の3つの要件すべてに当てはまるもの。 （イ） 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊され
た日の属する年の1月1日において所有期間が５年を超えるものであること。 （ロ） その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 （ハ） 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。 ホ 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに売るもの（これらの土地の場合は、住まなくなった後は、どのような用途に使用していてもかまいません。） （イ） 上記イの家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。 （ロ） 上記ロの家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。 （2）売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに５年を超えていること
（家屋が災害により滅失した場合は、その家屋を引き続き所有していたならば、売った年の1月1日において所有期間が５年を超える家屋の敷地に限ります。）。 （3）譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。 （4）マイホームの譲渡価額が上記（3）の住宅ローンの残高を下回っていること。 特例の適用除外 （1）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合 イ 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対してマイホームを売却した場合 「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。 ロ マイホームを売却した年の前年および前々年に次の特例を適用している場合 （イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例（措法31の
次にすること
- 自社の年度・要件に当てはまるかを確認する
- 国税庁の原文で最新の改正を確認する
- 判断に迷う場合は税理士に相談する（当サイトは税務相談を行いません）
出典: 国税庁タックスアンサー 原文。税制は毎年変わるため、必ず最新をご確認ください。
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